作家|另镜 谢涵夏娃的诱惑

自2021年下半年以来，房地产行情炊沙作饭，这一态势已延续到2024年。

把柄中指商量院数据，2024年1-8月TOP100房企销售总数为26832.4亿元，同比-38.5%，降幅较上月不竭收窄1.6百分点，本年8月，TOP100房企销售额同比-22.1%，环比-2.43%。

值得注重的是，2024年1-8月，TOP100房企中，各阵营房企销售额均有所下落。其中，TOP10房企销售额均值为1302.2亿元，较上年下落30.8%

从刚刚收官的上市房企中报来看，诸多房企营收骤减、亏欠严重。把柄中指商量院监测数据知道，105家A+H股房企营业收入均值115.91亿元，同比下落13%，净利润均值为1.45亿元，同比下落82.05%。上市房企盈利性抓续走弱，净利润下滑权贵，72家企业营收同比下落，87家企业净利润同比下落，50家房企出现亏欠，其中24家为疫情后初度亏欠。

但在盈利武艺方面，也有部分头部企业阻挡完善业务布局，晋升企业抗周期武艺。据统计，华润置地、中国国外发展、龙湖集团和新城控股的毛利率水平高于20%，其中华润、龙湖、新城均开展一定例模且毛利率较高的买卖地产业务。濒临面前穿越周期的大环境，本年上半年金茂、龙湖、新城、中海的毛利率有所晋升。

面前市集成交抓续低位踌躇，企业现款流抓续承压，各大房企将奈何濒临当下挑战？哪些企业不错穿越周期磨真金不怕火？

深广房企稳重磋商

把柄中指商量院数据，2024年1-8月TOP100房企销售总数为2.7万亿元，同比下落38.5%，降幅较上月收窄1.6个百分点。本年8月，TOP100房企销售额同比下落22.1%，环比裁减2.43%。

本年1-8月销售总数超千亿房企6家，较昨年同期减少6家，百亿房企61家，较昨年同期减少29家。保利发展、中海地产和绿城中国位列前三，销售额区别是2208亿元、1800亿元和1656.3亿元。

与昨年同期比较，万科、龙湖集团、华润置业、招商蛇口、建发房产、滨江集团保住了销售事迹前十序列，而越秀地产成为惟逐一个新近销售事迹前十的房企。

从钞票欠债率来看，在行业下行的布景下，深广房企遴荐稳重磋商，2024年上半年合座钞票欠债率为76.8%，较2023年下面落0.26个百分点。

在18家重心房企中，华发股份、招商蛇口、华润置地、龙湖集团、中国国外发展、金地集团等房企的钞票欠债率均低于 70%。

把柄中指商量院的统计数据，2024年房企到期债券限制达7703.1亿元，较上一年超越9500亿元的到期余额下落19.6%，但合座债务限制依然处于较高水平。

面前市集环境下，现款流充裕对房企愈发进攻，值得注重的是，9月2日，“地产一哥”保利发展发布公告，晓示其向特定对象刊行可革新公司债券的筹办已赢得中国保利集团有限公司的批准。

据悉，该公司这次刊行总数不超越95亿元，召募资金扣除刊行用度后，将沿途用于上海保利海上瑧悦、北京保利颐璟和蔼、佛山保利琅悦等神志及补充流动资金。

VR视角

行业东谈主士分析，保利发展这次资金流向的15个房地产斥地神志绝大深广位于一、二线中枢城市，具备精深的市集远景与经济效益，有助于晋升其市集占有率；同期，在财务方面，也将优化公司的钞票欠债结构，增强抗风险武艺。

当今，保利发展“三谈红线”主张保管全线绿档。甩抄本年6月末，公司扣除预收款的钞票欠债率为65.67%、净欠债率为66.18%、现款短债比为1.22。

面前市集环境下，也有优质企业主动去杠杆，成为企业稳重磋商的关节。罢休2024年6月30日，龙湖集团的有息欠债总数为1874.2亿元，较岁首下落52亿元。龙湖在上半年净增磋商性物业贷219亿元，融资渠谈保抓流畅。

2024年内，龙湖也曾璧还了107亿境内公开债，年内剩余到期境内公开债仅10 亿东谈主民币。此外，至2026年底，龙湖无境外公开债券到期，供应链ABS、商票等龙湖均已清零。

8月30日，国际评级机构穆迪发布对龙湖集团的最新评级发挥，穆迪在发挥中预测，龙湖的流动性将保抓敷裕。阐述其企业眷属评级为Ba3，高等无担保评级为B1。

摩根士丹利发表的最新发挥指出，龙湖稳重的钞票欠债表、准备敷裕的债务偿还筹办及积极去杠杆筹办，应能再次加强市集对其繁密的抗逆武艺及应酬物业销售减少所带来挑战的信心，预测龙湖集团的股价将于改日30天高潮。

此外，也有企业积极改善现款流，拓宽融资渠谈。本年上半年，万科抓续降解存量债务，上半年累计偿债524亿元，年内境外公开债已沿途偿还完结，境内公开债仅余1笔中票20亿元。

同期万科上半年融资端取得大破局，完结新增融资、再融资612亿元，平均融资老本3.66%。融资格式转型也取得了较猛进展，白名单积极鞭策；5月赢得招商银行牵头的200亿元银团贷款上半年磋商性物业贷落地219亿元。

头部房企多元发展

为促进楼市回暖，2024年5月17日，中国东谈主民银行、住房和城乡竖立部、当然资源部和国度金融监督措置总局纠合向市集打出一系列房地产松捆“组合拳”，意在从供需两头同期发力放心房地产市集。

跟着“517新政”落实，重心房企销售额降幅或会从容收窄，但房地产市集仍将处于筑底阶段。

8月23日，龙湖集团措置层在事迹会上称，单一依赖地产斥地的业务格式很难抓续增长。自2022年龙湖集团起将5个航谈业务整合为斥地、运营、处事三个业务板块，即一个地产斥地航谈、买卖运营及钞票措置两个重钞票运营航谈和物业措置及贤慧营造两个轻钞票处事航谈。

上半年，龙湖集团营收468.6亿元，其中地产斥地业务营收337.6亿元，同比减少32.3%；但运营及处事业务的营收131亿元，同比增长7.6%。

依靠提前布局的“内生驱能源”，龙湖推行出破局的标的。在2024年上半年，龙湖的四个磋商性业务航谈，依然以正向的磋商性现款流为压降欠债提供流水。

对此，穆迪在最新评级发挥暗示，龙湖磋商性业务的可抓续性和高水平的盈利武艺不错提高龙湖现款流和EBITDA的质料和放心性。

华润置地一直也在积极干预新赛谈，并成为放心营收的第二增长点。2024年上半年，华润置地购物中心房钱收入94.8亿元，旗下82个在营购物中心完结零卖额916.2亿元，华润万象生活完结营业收入79.6亿元。

在本年中期，华润置地措置层暗示，华润置地当今也曾酿成了“一轻两重”钞票措置架构，一轻指的是上市公司华润万象生活，两重区别是华润有巢住房租出REIT和华润买卖REIT。

“本年从中枢数据来看，华润置地的第二增长弧线也曾酿成。华润置地应该是蓝筹房企中，为数未几也曾成效完结从住宅第一增长弧线向买卖第二增长弧线进步的企业。”

关于当下的地产行情，头部企业积极布局多元业务，不仅不错改善结构性业务发展格式，还不错晋升企业穿越周期武艺。

野村在其最新研报中就暗示，龙湖在非斥地业务方面的发扬稳妥预期，离房主格式又近了一步，预测非斥地业务将成为主要的收入/盈利驱能源。在朝村看来夏娃的诱惑，龙湖加快向房主格式转型是在房地产行业螺旋式下滑中生活下来的正确战略，这可能使该公司成为该行业的始终参与者。